Статья члена Совета ОЗПП Павла Иванова для газеты “Обнинский вестник” позволит жителям лучше понять работу управляющих компаний. Рекомендую к обязательному прочтению.

В соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ, одним из способов управления многоквартирным жилым домом является управление при помощи управляющей организации, которая обеспечивает сохранность и надлежащее санитарно-техническое состояние жилищного фонда, его безопасность, а также решает вопросы пользования жилыми домами и придомовыми участками земли. Кроме того, на управляющую организацию возложена функция сбора платежей с собственников и арендаторов помещений, а также финансовое обеспечение содержания многоквартирных домов. О проблемах и тонкостях работы на рынке жилищно-коммунальных услуг нам рассказал директор ООО «ЖКУ» Григорий Львович ВАЙНШТЕЙН.

Когда страна отдыхает, коммунальщики работают.

- Григорий Львович, несколько слов об управляющей компании и ее сотрудниках…

- Управлением, содержанием и обслуживанием части жилого фонда в городе Обнинске ООО “ЖКУ” занимается с декабря 2007 года. На сегодняшний день мы обслуживаем более 366 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня в компании трудится более 120 человек, но, в основной массе, это специалисты, которые пришли на работу десять-пятнадцать лет назад.

Выпускники обнинских профтехучилищ проходят у нас практику, однако молодые специалисты долго не задерживаются. Как правило, их не устраивает зарплата. Дело в том, что для повышения заработной платы специалистам хотя бы самых востребованных в управляющей компании профессий — слесарь-сантехник и газоэлектросварщик — нам пришлось бы поднять плату за содержание жилья. В среднем по нашим домам плата за содержание жилья составляет 11 рублей за квадратный метр площади, хотя, по нашим расчетам, она должна быть выше на Д-5 рублей.

- Не секрет, что в городе немало требующих ремонта домов, с изношенными коммуникациями. Есть такие дома и у вашей компании. Это вносит дополнительные сложности в специфику вашей работы…

- Да, в основном, такие трудности мы преодолеваем в штатном режиме. Что это значит? От аварийной службы поступает заявка на ремонт, к примеру, на инженерных коммуникациях в подвале. И уже наши специалисты эту заявку выполняют. Кроме того, данные работы выполняются и в плановом режиме. То есть, во время плановых осмотров и обходов жилого фонда специалисты нашей компании выявляют те или иные проблемы, намечают план их устранения.

Но иногда приходится выполнять какие-то работы и в режиме аврала. Например, в новогодние праздники, когда вся страна отдыхала десять дней, мы работали. Дело в том, что большая часть инженерных коммуникаций города изношена. Поэтому, чтобы не допустить возникновения каких-либо внештатных ситуаций, мы должны эти коммуникации постоянно держать под контролем.

И здесь снова возникает вопрос: кто должен оплачивать работу специалистов, отвечающих за недопущение внештатных ситуаций на инженерных коммуникациях? Управляющая компания? Но тогда мы обязаны повысить плату за содержание жилья, иначе платить людям адекватную зарплату будет нечем.

Но и повысить плату тарифа на ремонт и содержание мы не можем. Сегодня этот тариф обусловлен скорее политически, нежели экономически, сюда многие затраты управляющих компаний попросту
не включены. И жителям города следует понимать, что, если раньше жилье было муниципальным, то есть, когда было нужно, те или иные затраты компенсировались городом, то сегодня управляющие компании не субсидируются со стороны Администрации города.

Про сосульки и снежные заносы

- Любимая в последнее время всеми городскими СМИ тема — борьба с сосульками. Как обстоят дела с этой проблемой?

- Нам эта проблема хорошо знакома — более 50 процентов жилого фонда, обслуживаемого ООО “ЖКУ”, столкнулось с ней нынешней зимой. Снова все упирается в необходимость повышения платы, ведь борьба с наледью на крышах в тариф на содержание не включена. Сегодня один выход на кровлю для того, чтобы устранить ледяные образования, опасно свисающие над головами прохожих, стоил бы жильцам порядка 51 копейки за один квадратный метр жилой площади. При этом невозможно даже приблизительно запланировать число выходов в течение всей зимы, ведь никто не возьмется предсказать количество оттепелей и заморозков в холодное время года.

В настоящее время на некоторых обслуживаемых нашей компанией домах мы каждые два-три дня сбиваем сосульки. Деньги на это приходится брать из текущего ремонта. Поэтому собственники жилья должны понимать, что часть летних работ выполняться не будет, поскольку средства на эти работы были потрачены зимой.

- А кто оплачивает очистку дворов от снега, ведь в тарифе механизированной уборки территорий тоже нет?

- ООО “ЖКУ” и оплачивает. Дело в том, что у каждой управляющей компании есть свой трактор, но этот трактор работает бесплатно для жильцов, поскольку в тарифе, действительно, механизированной уборки придомовых территорий нет.

Но здесь есть еще одна проблема — почти во всех дворах уборке мешают припаркованные на обочинах автомобили. Совсем недавно у нас был случай: тракторист попросту отказался заезжать во двор одного из домов, так как слева и справа были припаркованы автомобили — был риск повредить машины. Возмещать ущерб пришлось бы управляющей компании.

Как сэкономить на отоплении квартиры?

- Григорий Львович, не секрет, что коммунальные платежи и, в частности, плата за отопление из года в год увеличиваются. Многим собственникам жилья приходится отдавать до половины зарплаты, а то и больше, именно за коммунальные услуги. Наших читателей интересует, существует ли возможность сэкономить, например, на плате за отопление?

- Здесь можно пойти по сложному или по простому пути. Можно, к примеру, рассмотреть вопрос об использовании автономных источников тепла. Для этого нужно разработать проект, согласовать его во всех инстанциях, в соответствии с этим проектом выполнить отопительную разводку. В новостройке на стадии проекта сделать все это несколько проще, в старых же домах могут потребоваться дополнительные финансовые затраты, связанные с возможными изменениями в коммуникациях. Сложно сказать, окажется ли такое решение действительно экономией. Но есть и более простой и удобный вариант — установка общедомовых приборов учета тепла.

В соответствии с Федеральным законом N°261 от 23 ноября 2009 года все дома должны быть оборудованы приборами учета используемых энергоресурсов. Стоить такой счетчик будет порядка 250 тысяч рублей. Это означает, что каждый собственник жилья за установку такого прибора должен будет заплатить сумму, получаемую делением этих 250 тысяч рублей на количество квадратных метров, занимаемых собственником. Ресурсоснабжающая организация по условию договора с управляющей компанией должна установить данные приборы учета тепла до конца 2012 года. При этом собственники получат рассрочку платежа за его установку сроком на 5 лет. Следует понимать, что ресурсоснабжающая организация деньги на установку счетчиков возьмет в банке в кредит, а значит, собственнику придется гасить еще и банковский процент.

- Кто займется обслуживанием этих приборов?

- По идее, обслуживать счетчики тепла должнауправляющая компания. Однако в тарифе снова об этом ничего не говорится. Управляющая компания должна будет иметь в штате специалиста, который проведет установку и пуско-наладочные работы, а также отрегулирует, чтобы вся система работала правильно, а прибор считал корректно.

Счетчик нужно будет периодически осматривать, а в случае сбоя производить перенастройку и наладку. Ведь сбой может произойти по любой причине. Именно из-за этого в штате должен быть сотрудник, отвечающий за работу приборов учета тепла. Однако сегодня оплата труда этого специалиста тарифом не предусмотрена.

- Летом у нас отключают горячую воду, опрессовывают трубы, осуществляют продувку контуров. Не скажется ли это на показаниях общедомовых приборов учета тепла? Не придется ли собственникам оплачивать услугу фактически ими не полученную?

- Это один из моментов, на которые следует обратить внимание, поскольку летом при ремонте теплотрасс подача горячей воды осуществляется через обратный контур, что также может оказать негативное влияние на работоспособность счетчиков или привести к завышенным показаниям прибора. По моему мнению, решать этот вопрос комплексно должны
ресурсоснабжающие организации, управляющие компании и Администрация города. В ином случае получится так, что либо городу придется пару недель обходиться без горячей воды, либо получать воду с недостаточной для горячей воды температурой, и за нее платить.

Коммунальные платежи с инвестиционной надбавкой.

- Каково Ваше мнение по поводу инвестиционной надбавки на реконструкцию очистных сооружений?

- Я уже неоднократно заявлял, что механизм взимания инвестиционной надбавки на реконструкцию очистных сооружений города, на мой взгляд, был не до конца продуман. По моему мнению, эти деньги должен получать напрямую Водоканал. Судите сами, на сегодняшний день задолженность собственников жилья перед управляющей компаний ООО “ЖКУ” составляет около 12 миллионов рублей. Теперь кто-то из вполне добросовестных плательщиков по тем или иным соображениям откажется выплачивать именно эту— инвестиционную — составляющую тарифа, тем самым пополнив ряды должников. И наша управляющая компания обязана будет с ним бороться как с неплательщиком, хотя перед самой управляющей компании у него задолженности как раз нет. Намного логичнее было бы МП УЖКХ выпустить свою квитанцию с этой самой инвестиционной составляющей на реконструкцию очистных сооружений, и пусть эти деньги идут напрямую Водоканалу. И сам Водоканал изыскивает пути воздействия на неплательщиков и должников.

- Стоит ли собственникам жилья ожидать снижения платы за коммунальные услуги?

- Этого я обещать не могу. Вот, к примеру, за декабрь МП “Теплоснабжение” предъявило нашей компании счет, сумма в котором на 2 миллиона рублей больше, чем мы предъявили населению. За январь эта разница увеличилась еще на четыре миллиона. К концу отопительного сезона, очевидно, эта сумма вырастет еще больше.

Все идет к тому, что в конце текущего года ООО “ЖКУ” будет вынуждено либо выставить жильцам 13-ю квитанцию на оплату тепла, либо осуществить корректировку в 12-й квитанции. Однако в любом случае людям придется заплатить больше, чем они платили. Это касается не только нашей организации — такая ситуация сложилась по всем управляющим компаниям города. До сего момента этот вопрос не улажен и, вполне вероятно, для его решения потребуется вмешательство городской Администрации.

Статус: обзор прессы